本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

图片来源：越秀房托

“去年的努力今年都会看成果，大家可以期待今年的经营基本面不会差”，越秀房产信托基金（下称“越秀房托”）管理层年初对公司经营的预判，局部得到了应验。

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8月15日，越秀房托发布2023年中期业绩，今年上半年，其实现经营收入10.61亿元，同比上涨12.4%；实现物业收入净额7.63亿元，同比上涨11%；除税后及与基金单位持有人交易前的净溢利为8754.9万元，而去年同期则亏损5.21亿元；中期分派总额2.61亿元，同比减少23.8%；每个基金单位分派0.0541元，同比减少26.3%。

越秀房托的收入来源包括写字楼、批发及零售商场、酒店及服务式公寓。其中，写字楼是越秀房托最重要的资产，也是其最主要的收入来源。

尽管上半年整体收入和净溢利出现回升，但各大物业类型却呈现出不同的经营表现。其中，批发商场的经营收入将近1.08亿元，同比上涨70.05%；零售商场为8458.3万元，同比上涨10.19%；酒店及服务式公寓为2.56亿元，同比上涨54.64%；被越秀房托视为业绩压舱石的写字楼却仅仅实现了6.12亿元的经营收入，同比下降4%。

对比2022年上半年的业绩不难发现，除了2022年底才收购的香港越秀大厦17楼及23楼，越秀房托旗下大部分物业的甲级写字楼业态出租率和租约单价出现了不同程度的下滑。

其中，位于广州市天河区的财富广场、城建大厦、国金中心、越秀金融大厦，以及武汉物业的甲级写字楼业态出租率分别下滑了2.8、8.2、6.9、6.4、8.4个百分点，租约单价仅有国金中心出现上涨，该物业于2023年6月30日的租金为239.3元/平方米/月，而去年同期为239.2元/月/平方米。

另外，位于武汉市硚口区的武汉物业甲级写字楼出租率为61.6%、租约单价为87.0元/平方米/月，去年同期为70.0%和96.4元/平方米/月；位于杭州市上城区的杭州维多利出租率则由93.3%上升至99.2%、租约单价亦由123.5元/平方米/月上升至124.1元/平方米/月。

值得一提的是，今年上半年，全国多地写字楼市场出租率和租金承压，越秀房托相关业绩表现也是受到了大环境的影响。以广州市场为例，戴德梁行披露的数据显示，上半年由于租户仍持审慎的租赁策略，成交面积普遍偏小，全市空置率持续走高至18.0%，全市平均租金环比下降2.8%至161.0元/月/平方米。

“上半年广州的写字楼新增供应达到了30多万平方米，对我们来说，经营压力是非常大的”，越秀房托董事长及行政总裁林德良表示。

与写字楼的表现不同，受到旅游、消费回暖等因素的带动，越秀房托的酒店及服务式公寓在上半年明显复苏，入住率和租金水平几乎回到了疫情前的水平。

今年上半年，越秀房托的酒店及服务式公寓实现经营收入2.56亿元，同比上涨54.64%；实现收入净额为8456.3万元，同比上涨168.23%。上述业态指的是广州四季酒店和雅诗阁服务式公寓，上半年广州四季酒店的入住率为79.5%、平均房价为2202元；雅诗阁服务式公寓的平均入住率为90.3%、平均房价为1101元。

而在疫情前的2019年上半年，越秀房托实现的酒店及服务式公寓实现经营收入为2.67亿元，实现的收入净额为1.08亿元。同期，广州四季酒店的平均入住率为83.5%、平均房价为2042元；雅诗阁服务式公寓的平均入住率为93.5%、平均房价为1057元。

在业绩会上，越秀房托管理层透露，零售商场业态也同样出现了客流、销售的双增长。其指出，位于广州市天河区的VT101维多利广场上半年客流量同比上涨38%，销售额同比增加22%，而国金中心的国金天地几乎达到满租的状态，出租率、租约单价分别为98.1%、170.8元/平方米/月，而去年同期为95.8%、164.9元/平方米/月。

林德良预期，下半年在国际航线恢复通航，暑假、国庆、中秋等节日的带动下，商场客流会继续提升，也将为酒店及公寓带来消费。

“目前酒店的平均入住率和2019年相比还有一点距离。2019年全年，酒店（的收入）可以做到4.43亿元，今年上半年做了2亿，如果上半年乘以2也只有4亿，还差10%，但四季酒店的管理层会朝着目标努力”，林德良表示，经营广州四季酒店10年了，从过往的数据来看，一般下半年比上半年的收入要高15%。

写字楼是越秀房托最受外界关注的资产，针对下半年相关经营水平能否有所恢复的问题，林德良认为在国家支持性政策和城市产业支撑之下会逐渐得到好转，“但在好转过程中，肯定会有阵痛”。

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